今日は少し長いお話になりますが、平成27年1月1日以後の相続から相続税の基礎控除額が現行の6割まで縮小されることに伴い、小規模宅地等の減額特例が拡充されています。主な内容は以下の通りです。
1）特定居住用宅地等の限度面積の拡充（平成27年1月1日以後の相続から）
被相続人の居住用宅地を一定の要件を満たす相続人が取得した場合、「240㎡まで」の部分について評価を80％まで減額する特例に関し、「330㎡まで」へ拡大されます。
2）特定居住用宅地等と特定事業用宅地等の併用適用の改正
上記1)の改正に合わせ、被相続人の事業用宅地を一定の要件を満たす相続人が上記1)の特定居住用宅地等とともに取得した場合、80％減額適用の対象地積が、最大で、これまでの400㎡から730㎡へ拡大されます。但し、貸付事業用宅地等に50％減額の適用を選択する場合、従前通り、特定居住用宅地等と特定事業用宅地等も合わせ、全体で400㎡までとされますので、注意が必要です。
3）特定居住用宅地等における同居要件の緩和（平成26年1月1日以後の相続から）
内部で行き来が出来ない構造の二世帯住宅については、上記1）の減額特例が認められませんでしたが、改正により、この適用が認められることとなります。但し、相続人が建物部分を区分所有登記する場合、この緩和の対象外となり、注意が必要です。
4）直前居住要件の緩和（平成26年1月1日以後の相続から）
小規模宅地等の減額特例は、原則として、相続の直前に被相続人がその宅地等の上に居住していたことが要件とされていますが、老人ホームや障害者支援施設等へ転居している場合、一定の要件の下に適用を認めています。その要件の内、「留守宅の維持管理」と「所有権・終身利用権を取得していないこと」の二つの要件が廃止されます。
そして、今回の改正により、その影響が心配されるのは、一人住まいの親の土地を相続するケースです。
自宅を持つ別居の子供が、相続により親の住まいを取得する場合は評価減が受けられず、その土地は更地の評価がされることになります。それにより、相続税がかかったり、その額が増えたりするケースが出てくる可能性があります。
被相続人に配偶者がいる場合は、配偶者が相続し特例を受けられても、次にその配偶者の相続の際には、子供は評価減が受けられないこととなります。このような場合に、小規模宅地等の評価減の適用を受けたいときは何らかの対策、
・子供が親の家に同居する （現行は240㎡まで80％評価減）（平成27年1月1日以降は330㎡まで80％評価減）
・親の家をアパートに建て替え、貸付用不動産にする（200㎡まで、50％評価減）
といったことを検討すること,
なども考えられます。
さらに、今回の改正で、長年の老人ホーム入居後の小規模宅地減額問題が、すっきりし、老人ホームにいる親御さんにも良いものとなりました。
平成２６年から施行される税制の改正では、自宅の小規模宅地減額に老人ホーム入居は介護認定前でも大丈夫になりました。
この特例について、法律や政令では、
１．介護の必要のための入所であって、
２．他の者の居住用・その他の用に供していないときは、自宅に居住していたものと認めるよ、とされます。
平成26年1月1日以降開始相続に適用とされています。
そして、財務省の解説を見ると、さらに一歩進んで、
(1)要介護・要支援認定があったかどうかは、ホーム入所時ではなく、相続開始直前で見る
(2)親御様のお部屋を、賃貸したり、他に転用したり、生計別親族が使ったりしちゃダメだが、生計一親族の居住用にするんだったらいいよ、
という補足がありました。
(2)は、親御様が老人ホームに入って、空いてしまうお部屋をお孫様の部屋にするのも、ＯＫというわけです。
相続に関する税金対策について私たちに一度相談してみてはいかがでしょうか。相続、遺言を誰にも相談できず抱えるのではなく、子供に譲るつもりでいるのならば一度行動に移してみるべきです！もちろん相談は無料です。
大阪相続税専門センター
2013/05/08
